Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, đặc biệt là với sự có hiệu lực của Luật Đất đai 2024, nhu cầu hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai cũng tăng cao. Một trong những thủ tục quan trọng nhất chính là chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, đây là một thủ tục khá phức tạp và tốn kém nhiều chi phí. Nhằm giúp Quý khách hàng có cái nhìn toàn diện và cập nhật về trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Hello Law xin cung cấp tới Quý khách hàng bài viết “Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất năm 2025”.

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất được định nghĩa tại Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024, “là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác”.

2. Các trường hợp phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất KHÔNG phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp sau đây:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sàn đất thương mại, dịch vụ.

Như vậy, chỉ khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc vào 1 trong 7 trường hợp được liệt kê ở trên, người sử dụng đất mới cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi đó, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:

• UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức trong nước.
•  UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

4. Những điều cần chuẩn bị khi chuyển mục đích sử dụng đất

4.1. Tiền sử dụng đất

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Trong đó:

(1) Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tính như sau:

(2) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

– Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

– Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 01 lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

Trong đó:

+ Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích sử dụng: Là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền 01 lần cho cả thời gian thuê.

+ Thời hạn sử dụng đất còn lại = Thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng – Thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

(Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại không tròn năm thì tính theo tháng, nếu không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng ≥15 ngày được tính là tròn 01 tháng; còn <15 tháng thì không tính tiền sử dụng đất)

– Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng: Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

Lưu ý: Nếu tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất ≤ tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

4.2. Khả năng được chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, trong trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ cho phép chuyển khi có căn cứ là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Việc nắm thông tin là không bắt buộc. Tuy nhiên, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng nên nắm được thông qua những cách sau đây để biết được khả năng chuyển mục đích sử dụng đất theo nhu cầu của mình, tránh trường hợp bị từ chối cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khiến mất thời gian, công sức, tiền bạc mà không thu lại được kết quả:

•  Hộ gia đình, cá nhân hỏi trực tiếp công chức địa chính xã, phường, thị trấn nơi có đất (nên sử dụng cách này)
•  Hộ gia đình, cá nhân có thể tự xem kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại trang thông tin điện tử của UBND nơi có đất.

4.3. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ khoản 2, 5 Điều 44 và Điều 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp phải xin phép) cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, ngoài Đơn xin chuyển mục đích sử dụng trên thì còn cần chuẩn bị:

• Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư; văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có);
•  Một trong các giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 Điều 3, khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

5. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

 Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND có thẩm quyền với đầy đủ thành phần hồ sơ như được liệt kê tại Mục 4.3.

Bước 2: Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.

Bước 3: Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất.

Bước 5: Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/ chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.

Lưu ý: Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều này.

Để đảm bảo quá trình chuyển mục đích sử dụng đất tại Hà Nội diễn ra thuận lợi, an toàn và đúng pháp luật, việc đồng hành cùng một đối tác pháp lý tin cậy là một lựa chọn sáng suốt. Hello Law cam kết mang đến dịch vụ chuyên nghiệp, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, công sức và hạn chế các rủi ro pháp lý. Hello Law cung cấp một chuỗi dịch vụ toàn diện, chuyên biệt cho khách hàng tại Hà Nội, cụ thể: 

• Phân tích, đánh giá điều kiện và hồ sơ, giúp khách hàng nắm rõ lộ trình cần thực hiện;
• Soạn thảo và hoàn thiện hồ sơ, đảm bảo hồ sơ đầy đủ, chính xác, tuân thủ mọi quy định mới nhất của pháp luật;
• Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thủ tục được giải quyết nhanh chóng;
• Tư vấn nghĩa vụ tài chính, hướng dẫn kê khai thuế, phí và tận dụng các chính sách miễn, giảm theo quy định mới, giúp tối ưu chi phí cho khách hàng.

Trên đây là bài viết của Hello Law về “Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại Hà Nội”. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn chuyên sâu về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại Hà Nội và các tỉnh thành khác, vui lòng liên hệ Hello Law qua các kênh thông tin sau để được hỗ trợ: 

• Trang web: https://hellolaw.vn/
• Email: hellolawvn@gmail.com

Hello Law rất hân hạnh được phục vụ và đồng hành cùng Quý khách hàng!