Việc công chứng là thủ tục pháp lý thiết yếu nhằm bảo đảm tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch, đặc biệt là những giao dịch liên quan đến tài sản có giá trị lớn như bất động sản. Hello Law cung cấp bài viết “Những giao dịch nào cần phải công chứng? Việc công chứng được quy định như thế nào?” nhằm hệ thống hóa chi tiết các trường hợp bắt buộc công chứng theo luật định, đồng thời hướng dẫn rõ ràng về quy trình và giá trị pháp lý của văn bản công chứng.

1. Những giao dịch phải công chứng, chứng thực theo quy định của Luật, Nghị định

1. Văn bản lựa chọn người giám hộ;
2. Văn bản tặng cho bất động sản;
3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ;
4. Văn bản ủy quyền đại diện kháng cáo bản án, quyết định của tòa án trong vụ việc dân sự;
5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân;
6. Hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở trừ trường hợp sau: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
7. Văn bản thừa kế nhà ở;
8. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với dắt trừ hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;
9. Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
10. Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đối với trường hợp giao dịch trước ngày 01 tháng 7 năm 2006;
11. Hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 5 Điều 148 Luật Đất đai 2024;
12. Hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình;
13. Văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng trước khi kết hôn;
14. Văn bản thỏa thuận về việc mang thai hộ;
15. Văn bản sửa đổi, bổ sung nội dung của thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng;
16. Hợp đồng cho thuê doanh nghiệp tư nhân;
17. Văn bản ủy quyền đại diện kháng cáo bản án, quyết định của tòa án cấp sơ thẩm trong vụ việc hành chính;
18. Văn bản ủy quyền của người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh ra nước ngoài cho các thành viên khác đứng tên mua nhà ở trong Hồ sơ đề nghị bán nhà ở cũ thuộc tài sản công;
19. Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản;
20. Văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất đồng ý đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp;
21. Văn bản ủy quyền giải quyết việc thi hành án liên quan đến tài sản khi người phải thi hành án xuất cảnh;
22. Văn bản ủy quyền thực hiện quyền khiếu nại;
23. Hợp đồng chuyển nhượng Văn phòng Thừa phát lại;
24. Các giao dịch khác theo quy định của luật và nghị định.

2. Thời hạn công chứng được quy định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 45 Luật Công chứng 2024, thời hạn là không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày công chứng viên (CCV) tiếp nhận hồ sơ hợp lệ được ghi nhận trong sổ yêu cầu đến ngày trả kết quả, không tính thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến giao dịch, niêm yết việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản.

Đối với giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan hoặc do nguyên nhân từ phía người yêu cầu dẫn đến không bảo đảm thời hạn theo quy định tại khoản này thì người yêu cầu có quyền thỏa thuận bằng văn bản với tổ chức hành nghề công chứng (TCHNCC) về thời hạn.

3. Điểm chỉ trong văn bản công chứng có thay thế chữ ký được không?

Việc điểm chỉ được thay thế việc ký trong trường hợp người yêu cầu, người làm chứng, người phiên dịch không ký được.

Khi điểm chỉ, người yêu cầu, người làm chứng, người phiên dịch sử dụng vân tay của ngón trỏ phải; nếu không sử dụng được vân tay của ngón trỏ phải thì sử dụng vân tay của ngón trỏ trái; trường hợp không thể sử dụng vân tay của 02 ngón trỏ đó thì sử dụng vân tay của ngón khác và công chứng viên phải ghi rõ trong lời chứng việc người yêu cầu, người làm chứng, người phiên dịch sử dụng vân tay của ngón nào, của bàn tay nào để điểm chỉ.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc điểm chỉ có thể được thực hiện đồng thời với việc ký trong những trường hợp sau đây:

– Công chứng di chúc;

– Theo đề nghị của người yêu cầu;

– CCV thấy cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho người yêu cầu.

4. Hiệu lực và giá trị pháp lý của văn bản công chứng

• Có hiệu lực kể từ thời điểm được CCV ký và TCHNCC đóng dấu vào văn bản; trường hợp là văn bản công chứng điện tử thì có hiệu lực kể từ thời điểm được ký bằng chữ ký số của CCV và chữ ký số của TCHNCC.
• Có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, là cơ sở để các bên tham gia giao dịch đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch đã được công chứng.
• Có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

5. Những nội dung nào cần phải ghi rõ trong lời chứng của công chứng viên?

CCV phải ghi rõ các nội dung sau:

– Thời điểm, địa điểm;

– Họ, tên CCV, tên TCHNCC;

– Chứng nhận người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật, mục đích, nội dung của giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

– Chữ ký, dấu điểm chỉ trong giao dịch đúng là chữ ký, dấu điểm chỉ của người yêu cầu, chữ ký, dấu điểm chỉ của người làm chứng, người phiên dịch trong trường hợp có người làm chứng, người phiên dịch và được ký, điểm chỉ trước sự chứng kiến của CCV hoặc được ký trước đối với trường hợp đăng ký chữ ký mẫu quy định tại khoản 2 Điều 50 của Luật này;

– Trách nhiệm của CCV đối với giao dịch;

– Các thông tin về lý do công chứng ngoài trụ sở, việc làm chứng, phiên dịch trong trường hợp công chứng ngoài trụ sở hoặc việc công chứng có người làm chứng, người phiên dịch.

Trên đây là giải đáp của Hello Law về những giao dịch bắt buộc phải công chứng và các quy định chung của pháp luật. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn chuyên sâu về các vấn đề của di chúc tại Hà Nội và các tỉnh thành khác, vui lòng liên hệ Hello Law qua các kênh thông tin sau để được hỗ trợ:

Trang web: https://hellolaw.vn/

Email: hellolawvn@gmail.com

Hello Law rất hân hạnh được phục vụ và đồng hành cùng Quý khách hàng!