Bán nhà cho thuê là một giao dịch phức tạp liên quan đến quyền lợi của cả chủ sở hữu, người mua và người thuê nhà. Việc không nắm rõ các quy định của pháp luật liên quan có thể dẫn đến tranh chấp và tổn thất tài chính. Hello Law cung cấp bài viết “Bán nhà cho thuê – những điều cần lưu ý” để giải đáp chi tiết quyền và nghĩa vụ của các bên, thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê nhà và các rủi ro pháp lý cần tránh khi thực hiện giao dịch này.

1. Bán nhà cho thuê là gì?

Pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể thế nào là bán nhà cho thuê. Tuy nhiên, có thể hiểu bán nhà ở đang cho thuê là việc chủ sở hữu của một căn nhà quyết định bán tài sản của mình trong khi căn nhà đó đang được thuê bởi người khác. Khi giao dịch bán nhà diễn ra, các điều khoản liên quan đến người thuê sẽ được xử lý dựa trên luật pháp và hợp đồng thuê đã ký trước đó.

Do đó, việc bán nhà đang cho thuê cần được xử lý cẩn thận để đảm bảo quyền lợi cho cả bên bán, bên mua, và người thuê, đồng thời tuân thủ đúng các quy định pháp luật.

2. Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang có nhà cho thuê không?

Căn cứ theo Điều 158 Bộ luật dân sự 2015, quyền sở hữu được quy định bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. Ngoài ra, khoản 2 Điều 160 có quy định về nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu như sau: “Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”.

Như vậy, chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà cho thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người khác mà không cần có sự đồng ý của người thuê nhà, trừ trường hợp khi giao kết hợp đồng cho thuê, hai bên đã thỏa thuận về việc thông báo.

3. Chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê có cần báo cho bên thuê biết không?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023, việc mua bán nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc tài sản công thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VIII của Luật này.

Như vậy, trong trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở;

Ngoài ra, bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự 2015 có quy định khác.

Lưu ý:

Nếu trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

4. Quyền của chủ sở hữu và người đang thuê nhà ở

Căn cứ theo Điều 10 Luật Nhà ở 2023, quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở được quy định như sau:

4.1. Quyền của chủ sở hữu nhà ở

• Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
• Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;
• Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;
• Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của pháp luật;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật;
• Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan;
• Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng;
• Được bảo hộ quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Luật Nhà ở 2023;
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở;
• Quyền khác theo quy định của pháp luật.

4.2. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.

5. Chủ nhà mới có được tăng giá thuê khi hợp đồng thuê nhà của người thuê nhà chưa hết thời hạn không?

Khi hợp đồng thuê nhà của người thuê nhà chưa hết thời hạn thì được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, nếu không thì chủ sở hữu nhà ở mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu nhà ở mới không được tăng giá thuê nhà (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).

Người thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau:

• Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;
• Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;
• Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Như vậy, người thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi chứng minh được chủ nhà mới tăng giá thuê nhà không hợp lý.

Trên đây là những điều cần lưu ý khi bán nhà đang cho thuê. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn chuyên sâu về các vấn đề liên quan đến thuê nhà hoặc các vấn đề pháp lý khác tại Hà Nội và các tỉnh thành khác, vui lòng liên hệ Hello Law qua các kênh thông tin sau để được hỗ trợ:

Trang web: https://hellolaw.vn/

Email: hellolawvn@gmail.com

Hello Law rất hân hạnh được phục vụ và đồng hành cùng Quý khách hàng!